В процессе моей работы ко мне часто обращаются люди, которые приобрели жилье совместно с кем-то и/или в кредит. Все проблемы начинаются тогда, когда возникают разногласия между со-собственниками квартиры или собственниками квартиры и кредитором (банком).

Дам несколько юридических советов, которые, я надеюсь, помогут приобретателям квартир или состоявшимся собственникам снизить свои риски:

1. Нюансы долевой собственности. Такая форма собственности а) весьма затрудняет продажу/приобретение жилья или своей доли в жилье, если есть «несогласное мнение» со-собственника жилья или кредитора, 2) становится дорогим в обслуживании – сейчас продажа долевой собственности оформляется только нотариально, 2) снижает ликвидность жилого помещения в целом. Если вы хотите максимально облегчить оформление квартиры в текущий момент и не иметь лишних юридических препонов при возможной продаже в будущем – оформляйте на одного собственника. Почему? 1) при продаже в будущем избежите процедуры протеста другого дольщика (а вдруг он будет против, да еще на правах собственника будет проживать в квартире и не выписываться – без официальных уведомлений о продаже, ожидания и суда не обойдетесь); 2) оформление будет проще и дешевле – к нотариусу идти не надо, подписали простую письменную форму – и пошли в МФЦ.
2. Собственники разошлись, а кредитор остался. Обидно, когда приобрели квартиру на двоих, потому что вами руководили любовь, честность, справедливость, а потом случилось так, что надо расходиться и делить имущество. Ведь в момент приобретения люди, движимые указанными ранее чувствами, не могут порой предположить, что в будущем может случиться полный развал отношений. Более определенно, когда имущество приобретено в официальном браке – Семейный кодекс регулирует базовый принцип – все пополам (хотя не все так просто). А если брака нет ? А совместная собственность образовалась. Здесь мой комментарий – если квартира уже куплена в кредит и в залоге у банка, заемщиком выступают оба или один из собственников, и возникла ситуация продать свою долю в квартире или квартиру в целом – то вы должны полностью осознавать, что без согласия кредитора вы не сможете сделать никаких юридических шагов. Любые сделки могут происходить только с согласия кредитора. А кредитор согласия просто так не даст – его стандартная позиция – погашайте полностью кредит и делайте с квартирой все, что хотите. Поэтому, если вы принимаете решение на двоих, будучи в браке или нет, купить для совместного проживания квартиру в кредит (ипотеку), то смотрите выше пункт 1, как лучше ее оформить, чтобы в будущем облегчить ее продажу. А сам кредит лучше оформлять на одного, а второго брать поручителем, дабы при разладе с партнером самостоятельно влиять на качество своей кредитной истории (мысли о том, что я плачу свою часть, а он не платит, и я хороший перед банком, а он плохой – забудьте, кредитная история на двоих не делится).
3. Опасный материнский капитал. Тут напишу всего пару слов, но тема глубокая. Если вы покупаете вторичку и она продавцом ранее приобретена в ипотеку, а ипотека погашена с использованием материнского капитала, и дети в долевщиках не числятся — у вас как покупателя высокий риск потери квартиры в будущем (можно оспорить сделку). Поэтому проверяйте чистоту предыдущей покупки квартиры продавцом.

И это еще не все ситуации. Нюансов много.

До того, как тратить большие деньги и вступать в серьезные долголетние юридические отношения с кредитором или другими собственниками квартиры – посоветуйтесь один раз с грамотным юристом, способным выстроить для вас юридическую стратегию, это поможет исключить или снизить ваши риски в будущем.